A.J. ErnststraatAmsterdam
- €1,6 miljoen
- direct uitgekeerd aan de eigenaren (VvE)
- +18%
- waardestijging van de bestaande woningen
- 20
- nieuwe woningen toegevoegd
- A+++
- energielabel voor de nieuwe woningen
Welke panden zijn het optoppen waard? En welke niet.
Van portefeuilleselectie tot oplevering: één partij die van optoppen een investeerbaar besluit maakt.
Het dak is nu een kostenpost. Met woningen erop wordt het bezit.
Een plat dak kost onderhoud en levert niets op. Nieuwe woningen op dat dak betalen mee aan het groot onderhoud en de verduurzaming van het gebouw eronder. U bouwt waarde op wat er al staat, op een locatie die u kent. Uitponden en niets doen blijven ernaast staan in de vergelijking.
Geen verhaal, maar werk dat u kunt natrekken.
Handboek Optoppen voor VvE's (2025)
In opdracht van het Rijk en vier provincies.
Optoptrajecten voor meerdere gemeenten
Kansenkaarten en gebiedskaders: welke gebouwen in een wijk zich lenen voor optoppen, en onder welke kaders.
Vaste kennispartners
Architect, constructeur, notaris en planoloog die dit dagelijks doen.
Twee panden, doorgerekend. Dit is eruit gekomen.
NoordhollandstraatAmsterdam
- €2,89 miljoen
- geïnvesteerd in het pand, inclusief nieuw dak, lift en onderhoud
- €5,7 miljoen
- verkoopopbrengst van de nieuwe woningen
- 800 m²
- woonruimte toegevoegd
- 6,21%
- bruto aanvangsrendement voor de eigenaar
Wilt u dit intern voorleggen?
Begin met de Portefeuillescan voor uw eigen panden, of neem in een halfuur de twee casussen met ons door.
Vier fasen, van scan tot oplevering. Per fase betaald, na elke fase een go of no-go.
Van eerste lijst tot oplevering: meestal twee tot drie jaar, vooral door de vergunning.
Fase 1 van 4
Portefeuillescan
3-14 dagen
Resultaat
Een rangschikking van uw panden, van kansrijk tot kansloos, met de aannames erbij.
Drie manieren om te beginnen. Van klein naar groot.
Stap 1
Portefeuillescan
- Wat u geeft
- Eén lijst adressen. Een export van uw portefeuille mag ook.
- Wat u terugkrijgt
- Binnen 3 tot 14 dagen een rangschikking van uw panden, met per pand de aannames, de doorlooptijd en het vergunningsrisico. Kansrijke panden bundelen wij tot clusters die als één investeringskader op te pakken zijn.
- Wat het kost
- Gratis en vrijblijvend.
Stap 2
Haalbaarheidsstudie optoppen
- Wat u geeft
- Het bouwarchief, tekenwerk en een vast aanspreekpunt.
- Wat u terugkrijgt
- Vijf onderzoeken in één rapport, in circa tien weken: constructief, planologisch, ruimtelijk, financieel en juridisch, met uitponden in dezelfde businesscase.
- Wat het kost
- Een vaste prijs per fase; na elke fase een go of no-go.
Stap 3 en 4
Gedelegeerde uitvoering
- Wat u geeft
- Het besluit, en per fase het mandaat.
- Wat u terugkrijgt
- Wij nemen het traject over, van principeverzoek en vergunning tot oplevering, met één aanspreekpunt. U besluit per fase, wij voeren.
- Wat het kost
- Per fase, aan mijlpalen die u vooraf meebepaalt.
Zo ziet de uitkomst van de Portefeuillescan eruit
Uw pandenGerangschikt op kansrijkheid
| Pand | Gemeente | Dakpotentie | Programma | Kansrijkheid | Advies |
|---|---|---|---|---|---|
| Complex A | Amsterdam | +2 lagen | 14 woningen | Ruimtelijk 3 van 3, Constructief 3 van 3, Financieel 2 van 3 | Kansrijk |
| Complex G | Amsterdam | +2 lagen | 12 woningen | Ruimtelijk 3 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 2 van 3 | Kansrijk |
| Complex C | Den Haag | +2 lagen | 11 woningen | Ruimtelijk 2 van 3, Constructief 3 van 3, Financieel 2 van 3 | Kansrijk |
| Complex B | Amsterdam | +1 laag | 8 woningen | Ruimtelijk 2 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 2 van 3 | Verkennen |
| Complex E | Utrecht | +1 laag | 7 woningen | Ruimtelijk 2 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 1 van 3 | Verkennen |
| Complex F | Haarlem | +1 laag | 6 woningen | Ruimtelijk 1 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 1 van 3 | Verkennen |
| Complex D | Amsterdam | geen | vervalt | Ruimtelijk 1 van 3, Constructief 0 van 3, Financieel 0 van 3 | Valt af |
3 van 7 panden kansrijk, 1 valt afScore per as, van 0 tot 3: ruimtelijk, constructief, financieel.
Complex A
Amsterdam
- Dakoppervlak
- 1.240 m²
- Programma
- 14 woningen
- Doorlooptijd
- 14 maanden
Kansrijkheid
- Ruimtelijk3 / 3
- Constructief3 / 3
- Financieel2 / 3
Een rangschikking
Déze panden wel, déze niet, en in welke volgorde u zou beginnen.
De aannames erbij
Per regel het kental en de bron waarop hij rust. Na te rekenen, regel voor regel.
Doorlooptijd en vergunningrisico
Vooraf benoemd, niet pas in de eindrapportage.
Een streep door wat niet kan
Een gefundeerd nee is sneller klaar dan maanden onzekerheid, en net zo bruikbaar.
De haalbaarheidsstudie optoppen voor uw pand. Vijf onderzoeken, één rapport dat uw investeringscommissie kan lezen.
Voorbeeld
Haalbaarheidsmatrix · één pand
- ConstructiefVoldoet, +2 lagen8/10
- PlanologischProcedure nodig7/10
- Ruimtelijk12 woningen8/10
- FinancieelBeter dan uitponden7/10
- JuridischDakrecht vastleggen6/10
- AdviesGo voor fase 3
Wat het gebouw kan dragen, vanuit het bouwarchief (NEN 8700).
Bestemmingsplan, beleid en parkeernorm, met het principeverzoek als route.
Schetsontwerp van de architect: varianten in woningen en lagen.
Kosten, conservatieve opbrengsten en doorlooptijd, met uitponden en nieuwbouw in dezelfde businesscase.
Dakrecht, splitsing en, bij gemengd bezit, de route langs de VvE.
Per fase betaald, na elke fase een go of no-go. Circa tien weken.
Optoppen, uitponden, verkopen of niets doen. Het echte besluit is de vergelijking.
| Optoppen | Uitponden | Verkopen | Niets doen | |
|---|---|---|---|---|
| Opbrengst | Nieuwe woningen op bestaand bezit; zeker na de studie | Geld nu, per verkochte woning | Eén bedrag, één keer | Huur zoals nu |
| Doorlooptijd | Twee tot drie jaar | Per woning, bij mutatie | Maanden | Geen |
| Risico | Vergunning en bouwkosten, per fase afgebakend | Prijs en huurregels op het moment van verkoop | De marktprijs van dat moment | Labelopgave en onderhoud blijven staan |
| Uw portefeuille | Groeit, op een locatie die u kent | Krimpt | Verdwijnt | Blijft gelijk |
Waar het misgaat, en wat wij daaraan doen.
Buiten het bestemmingsplan is een vergunning geen formaliteit. Wij dienen eerst een principeverzoek in, zodat u weet waar u staat voordat het onderzoek verdergaat.
Bij gemengd bezit of verkoop van het dakrecht beslist de vergadering mee. Wij voeren dat traject: de stukken, de vragen van de leden, de stemming. De beheerder blijft beheerder.
Licht en prefabbouwen, in weken en niet in maanden. De aannemer wordt geselecteerd met prijszekerheid vóór de bouwstart; de raming is conservatief en na te rekenen.
De businesscase rekent met uw eigen rendementseis. Financieringskosten en fiscaliteit staan er als aparte post in, zodat u ze naast uw eigen structuur kunt leggen.
Waarom met ons.
Onafhankelijk
Geen bouwbelang. Facturen van constructeur, architect en aannemer gaan rechtstreeks naar u, zonder opslag.
Gespecialiseerd
Wij doen niets anders dan het optoppen en verduurzamen van bestaande gebouwen. Elk onderzoek doet een partij die dat dagelijks doet.
Bekend bij de gemeente
Wij voeren optoptrajecten uit voor meerdere gemeenten en kennen de kaders die zij hanteren.
Van scan tot oplevering
Eén aanspreekpunt. Wij sturen constructeur, architect, planoloog, notaris en bouwer aan; u besluit per fase.
Vertrouwd door opdrachtgevers in de hele keten.
Veelgestelde vragen
De Portefeuillescan kost u een lijst adressen. De haalbaarheidsstudie betaalt u per fase, aan mijlpalen die vooraf vaststaan; geen vaste maandvergoeding. Wat daarna volgt, staat op de pagina Tarieven: per fase, aan mijlpalen, gekoppeld aan het resultaat.
De scan binnen 3 tot 14 dagen, de haalbaarheidsstudie circa tien weken. Daarna hangt het van de gemeente af: van eerste lijst tot oplevering meestal twee tot drie jaar, vooral door de vergunning.
Bent u de enige eigenaar, dan is het dak van u. Bij gemengd bezit ligt het dakrecht bij de vereniging en moet de akte wijzigen; de notaris zoekt dat in de studie uit. Gaat u uitponden, leg het ontwikkelrecht dan eerst vast.
Dan beslist de VvE mee. Wij voeren dat traject, van stukken tot stemming, en meten het draagvlak vroeg. Zonder de vergadering gaat het niet; dat zeggen wij vooraf.
Dan stopt het na de fase waarin dat blijkt, en betaalt u de rest niet. Een gefundeerd nee is sneller klaar dan maanden onzekerheid, en net zo bruikbaar voor uw besluit.
Wij. Eerst het principeverzoek, daarna de aanvraag met architect en planoloog, namens u. U besluit, wij voeren.
Dat rekent de constructeur uit vanuit het originele bouwarchief (NEN 8700), met één en met twee extra lagen. Vaak is de bestaande dakvloer sterk genoeg om als woningvloer te dienen; dat scheelt flink in de uitvoering. Kan het niet, dan stopt het onderzoek daar en betaalt u de rest niet.
Lees de handreiking over constructie en funderingMeestal niet op de constructie zelf, maar op wat eromheen zit: de parkeernorm, de ontsluiting met lift en trap, en geluid en brandveiligheid tussen oud en nieuw. Daarom komt er op het bestaande dak eerst een tussenlaag voor geluidsisolatie, leidingen en brandveiligheid, en bouwen wij licht en prefab.
Lees de technische richtlijnen voor optoppenStaat uw pand op erfpachtgrond, dan is de gemeente grondeigenaar en heeft u haar toestemming nodig voor een extra laag. De erfpachtvoorwaarden bepalen wat die laag u aan canon kost. Dat regelt u vóór het onderzoek, niet erna.
Lees de handreiking over optoppen en erfpachtAan de A.J. Ernststraat kwamen twintig woningen op een bewoonde galerijflat. De lessen gaan over voorbereiding, bewoners en bouwlogistiek: wie vooraf regelt waar de kraan staat en wanneer bewoners wat merken, houdt de bouw in weken en niet in maanden.
Lees de casestudy over de A.J. Ernststraat
Liever eerst een gesprek?
Een halfuur over uw portefeuille: wat kansrijk lijkt, wat niet, en of een scan zin heeft. Daarna weet u of u verder wilt.
Bram Hertzberger, Founder · Commercieel directeur