Voor naoorlogse gebouwen met een plat dak. U stuurt een lijst adressen; u krijgt terug welke panden kansrijk zijn en welke niet, voordat u een onderzoek koopt.
In opdracht van het Rijk en vier provincies schreven wij het Handboek optoppen voor VvE's (2025). Wij voeren optoptrajecten uit voor meerdere gemeenten.
Bekend van
U weet niet welke panden kansrijk zijn, en laat het per pand opnieuw uitzoeken.
U krijgt aannames die u niet kunt controleren, zonder vergelijking met wat u anders zou doen.
Een procedure van jaren en een onzekere vergunning, terwijl uitponden nu geld geeft.
Nog een bureau met een verhaal, en onderzoek betalen dat misschien niets oplevert.
op bezit dat u al heeft, zonder grond te kopen.
dak, lift en installaties gedeeld door een groter aantal.
het gebouw eronder gaat mee omhoog.
met huurders, beheer en gemeente die u al kent.
Optoppen is niet altijd de beste route. Uitponden, verkopen en niets doen staan daarom in dezelfde vergelijking, ook als wij daarmee het onderzoek verliezen.
Eén pand kan uit. Staan er meer panden van u bij elkaar, dan gaan ze als cluster door één onderzoek en één gesprek met de gemeente.
Van eerste lijst tot oplevering: meestal twee tot drie jaar, vooral door de vergunning.
Binnen tien weken
Circa tien weken
Zes tot twaalf maanden
Ruwbouw circa acht weken
DE PORTEFEUILLESCAN
Wij lopen uw panden langs op drie assen: ruimtelijk, constructief en financieel.
| Pand | Gemeente | Dakpotentie | Programma | Kansrijkheid | Advies |
|---|---|---|---|---|---|
| Complex A | Amsterdam | +2 lagen | 14 woningen | Ruimtelijk 3 van 3, Constructief 3 van 3, Financieel 2 van 3 | Kansrijk |
| Complex G | Amsterdam | +2 lagen | 12 woningen | Ruimtelijk 3 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 2 van 3 | Kansrijk |
| Complex C | Den Haag | +2 lagen | 11 woningen | Ruimtelijk 2 van 3, Constructief 3 van 3, Financieel 2 van 3 | Kansrijk |
| Complex B | Amsterdam | +1 laag | 8 woningen | Ruimtelijk 2 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 2 van 3 | Verkennen |
| Complex E | Utrecht | +1 laag | 7 woningen | Ruimtelijk 2 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 1 van 3 | Verkennen |
| Complex F | Haarlem | +1 laag | 6 woningen | Ruimtelijk 1 van 3, Constructief 2 van 3, Financieel 1 van 3 | Verkennen |
| Complex D | Amsterdam | geen | vervalt | Ruimtelijk 1 van 3, Constructief 0 van 3, Financieel 0 van 3 | Valt af |
Déze panden wel, déze niet, en in welke volgorde u zou beginnen.
Per regel het kental en de bron waarop hij rust. Na te rekenen, geen black box.
Vooraf benoemd, niet pas in de eindrapportage.
Een gefundeerd nee is sneller klaar dan maanden onzekerheid, en net zo bruikbaar.
Binnen tien weken. Wat het u kost: een lijst adressen. Eén pand mag ook.
De scan zegt waar u begint, niet of het kan. Dat is de haalbaarheidsstudie, per pand.
Naam, e-mailadres en uw panden. Wij komen erop terug met de rangschikking en de aannames die eronder liggen.
Voorbeeld
Haalbaarheidsmatrix · één pand
Wat het gebouw kan dragen, vanuit het bouwarchief (NEN 8700).
Bestemmingsplan, beleid en parkeernorm, met het principeverzoek als route.
Schetsontwerp van de architect: varianten in woningen en lagen.
Kosten, conservatieve opbrengsten en doorlooptijd, met uitponden en nieuwbouw in dezelfde businesscase.
Dakrecht, splitsing en, bij gemengd bezit, de route langs de VvE.
Per fase betaald, na elke fase een go of no-go. Circa tien weken.
Drie dingen waar het op aankomt: geen geld naar een pand dat het niet wordt, een stuk dat intern standhoudt, en zelf de regie houden.
Per fase
Volgende fase start pas na een positief resultaat
Betalen per fase. Constructieve quickscan, financiële analyse, ruimtelijk en planologisch onderzoek: elk apart gestart en gefactureerd. Kan het constructief niet, dan stopt het daar. Circa tien weken in totaal.
Investeringsmemo · één pand
Haalbaarheidsstudie optoppen
Een stuk dat intern standhoudt. Eén rapport met de aannames, de bronnen en uitponden in dezelfde vergelijking. Uw investment committee kan narekenen waarop het besluit rust, in plaats van ons op ons woord te geloven.
Wij
U
U besluit per fase, wij voeren
U houdt de regie. Wij sturen constructeur, architect, planoloog en notaris aan en dienen het principeverzoek in. U besluit per fase; wij voeren.
| Optoppen | Uitponden | Verkopen | Niets doen | |
|---|---|---|---|---|
| Opbrengst | Nieuwe woningen op bestaand bezit; zeker na de studie | Geld nu, per verkochte woning | Eén bedrag, één keer | Huur zoals nu |
| Doorlooptijd | Twee tot drie jaar | Per woning, bij mutatie | Maanden | Geen |
| Risico | Vergunning en bouwkosten, per fase afgebakend | Prijs en huurregels op het moment van verkoop | De marktprijs van dat moment | Labelopgave en onderhoud blijven staan |
| Uw portefeuille | Groeit, op een locatie die u kent | Krimpt | Verdwijnt | Blijft gelijk |
De studie zet deze vier naast elkaar voor uw pand. Komt optoppen er niet als beste uit, dan staat dat er ook.
Gaat u uitponden? Leg dan eerst het ontwikkelrecht voor het dak vast. Anders gaat het dak mee, en beslist de vergadering er daarna over.
Geen rekenvoorbeeld, maar twee gebouwen die wij hebben begeleid. De cijfers horen bij dát pand: wat uw pand doet, staat in uw eigen onderzoek.
Naast eigenaren en VvE's werken wij voor gemeenten: welke gebouwen in een wijk zich lenen voor optoppen, en onder welke kaders. Dat werk levert de kennis van de gemeente op waarmee wij uw principeverzoek voorbereiden.
NoordhollandstraatAmsterdamAcht nieuwe woningen op het dak van een bestaand gebouw.
Bekijk het project
MerckenburgAmsterdamNieuwe middenhuurwoningen op een bestaand complex in Buitenveldert.
Bekijk het project“Creative City Solutions had veel geduld met de vve en oprechte interesse in onze ideeën, dat vond ik erg fijn. Ik denk dat we daarmee de basis hebben gelegd voor onze hechte samenwerking en het succes van dit project.”
“Een opbouw laten plaatsen is niet niks. Als bewoners vonden wij het fijn dat wij, in de vorm van een bouwcommissie, tijdens het gehele traject betrokken bleven. Doordat we zo nauw betrokken werden, konden we ook vooraf weloverwogen keuzes maken.”
Buiten het bestemmingsplan is een vergunning geen formaliteit. Wij dienen eerst een principeverzoek in, zodat u weet waar u staat vóór het onderzoek doorloopt.
Bij gemengd bezit of verkoop van het dakrecht beslist de vergadering mee. Wij voeren dat traject: de stukken, de vragen van de leden, de stemming. De beheerder blijft beheerder.
Licht en prefab bouwen, in weken en niet in maanden. De aannemer wordt geselecteerd met prijszekerheid vóór de bouwstart; de raming is conservatief en na te rekenen.
De businesscase rekent met uw eigen hurdle rate. Financieringskosten en fiscaliteit staan er als aparte post in, zodat u ze naast uw eigen structuur kunt leggen.
Geen bouwbelang. Facturen van constructeur, architect en aannemer gaan rechtstreeks naar u, zonder opslag.
Wij doen niets anders dan optoppen en verduurzamen van bestaande gebouwen. Elk onderzoek doet een partij die dat dagelijks doet.
Wij voeren optoptrajecten uit voor meerdere gemeenten en kennen de kaders die zij hanteren.
Eén aanspreekpunt. Wij sturen constructeur, architect, planoloog, notaris en bouwer aan; u besluit per fase.
Vaste kennispartners
Een halfuur over uw portefeuille: wat kansrijk lijkt, wat niet, en of een scan zin heeft. Daarna weet u of u verder wilt.
Bram Hertzberger, Founder · Commercieel directeur
Eén lijst adressen, binnen tien weken een rangschikking. Geen kosten, geen verplichting.
Vrijblijvende PortefeuillescanZes stappen van lijst tot oplevering, met per stap wat u in handen heeft en wat u betaalt.
Bekijk het stappenplanDe Portefeuillescan kost u een lijst adressen. De haalbaarheidsstudie betaalt u per fase, aan mijlpalen die vooraf vaststaan; geen vaste maandvergoeding. Wat daarna volgt, staat op de tarievenpagina: per fase, aan mijlpalen, gekoppeld aan het resultaat.
De scan binnen tien weken, de haalbaarheidsstudie circa tien weken. Daarna hangt het van de gemeente af: van eerste lijst tot oplevering meestal twee tot drie jaar, vooral door de vergunning.
Bent u de enige eigenaar, dan is het dak van u. Bij gemengd bezit ligt het dakrecht bij de vereniging en moet de akte wijzigen; de notaris zoekt dat in de studie uit. Gaat u uitponden, leg het ontwikkelrecht dan eerst vast.
Dan beslist de VvE mee. Wij voeren dat traject, van stukken tot stemming, en meten het draagvlak vroeg. Zonder de vergadering gaat het niet; dat zeggen wij vooraf.
Dan stopt het na de fase waarin dat blijkt, en betaalt u de rest niet. Een gefundeerd nee is sneller klaar dan maanden onzekerheid, en net zo bruikbaar voor uw besluit.
Wij. Eerst het principeverzoek, daarna de aanvraag met architect en planoloog, namens u. U besluit, wij voeren.
Optoppen: constructie en fundering
Optoppen en erfpacht
Optoppen en natuurbehoud
Stuur een lijst adressen. U krijgt een rangschikking terug, met de aannames erbij.
