Handreiking Optoppen en erfpacht: advies voor gemeenten en initiatiefnemers

Deze handreiking geeft initiatiefnemers van een optopping inzicht in wat hen te wachten staat als het gebouw op erfpachtgrond staat. Tegelijk adviseert hij gemeenten over de hindernissen die initiatiefnemers ervaren, met als doel optoppen te stimuleren. De focus ligt op gemeenten in de provincie Zuid-Holland.

Inleiding

Erfpacht in Nederland heeft zijn oorsprong in het middeleeuwse Europa, waar het landeigenaren een manier bood om zeggenschap over hun grond te houden en er tegelijk inkomsten uit te halen. Met het Burgerlijk Wetboek van 1838 kreeg erfpacht een formele plek in het Nederlandse recht: een zakelijk recht dat iemand het gebruik van een onroerende zaak toestaat tegen een vergoeding (de canon) aan de eigenaar van de grond.

In het huidige recht, Titel 7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, is erfpacht het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. De erfpachter heeft het genot van de zaak alsof hij de eigenaar is, maar de grond blijft eigendom van de verpachter, meestal een gemeente of een institutionele grondeigenaar.

In de twintigste eeuw werd erfpacht een belangrijk instrument voor gemeenten, vooral in steden als Amsterdam en Den Haag, om het grondgebruik te sturen zonder het eigendom uit handen te geven. Zo hielden gemeenten grip op de stedelijke ontwikkeling en deelden zij in de waardestijging van de grond. Erfpacht maakt het ook mogelijk doelen als betaalbare woningbouw en stadsvernieuwing te bevorderen.

Recente ontwikkelingen en discussies

Discussies over erfpacht gaan vaak over de transparantie en voorspelbaarheid van de kosten. De kritiek richt zich op de manier waarop canons worden berekend en aangepast, wat tot financiële onzekerheid voor erfpachters kan leiden. Verschillende gemeenten hebben hun stelsel daarom aangepast, gericht op meer transparantie en een lagere last voor erfpachters.

Erfpacht blijft een veelzijdig en soms omstreden instrument. Het geeft gemeenten de mogelijkheid de ontwikkeling van hun grondgebied actief te beïnvloeden en te delen in waardestijging, en het geeft burgers toegang tot vastgoed dat anders financieel onbereikbaar zou zijn. De uitdaging blijft een evenwicht te vinden tussen de belangen van grondeigenaar en erfpachter.

Het lastige aan erfpacht is dat er meer dan tachtig verschillende stelsels bestaan, en dat ook binnen één gemeente de canon op verschillende manieren wordt bepaald. Per gebouw verschilt dus wat de erfpacht precies gaat worden. Daardoor is het moeilijk om vooraf snel te overzien wat erfpacht voor een project betekent en wat het kost. Onderzoek de gevolgen van het erfpachtbeleid daarom in een vroeg stadium.

Verschillende rekenmethodes

De rekenmethode voor de erfpachtcanon verschilt sterk per gemeente, afhankelijk van lokale beleidskeuzes en historie. De meest voorkomende methodes:

• Percentage van de grondwaarde. De meest gebruikelijke methode: de jaarlijkse canon is een vast percentage van de grondwaarde, die wordt getaxeerd bij het aangaan van het erfpachtrecht of bij een herziening.
• Vaste canon. Sommige gemeenten stellen een vaste canon in voor de hele looptijd of een lange periode. Dat geeft de erfpachter zekerheid, maar is minder flexibel bij veranderende marktomstandigheden.
• Indexatie van de canon. De canon wordt jaarlijks of periodiek aangepast op basis van een inflatie-index of een andere economische indicator, zodat hij de waardeontwikkeling volgt.
• Eeuwigdurende erfpacht. De erfpachter kan de canon eeuwigdurend afkopen. De afkoopsom is vaak complex en hangt af van de resterende looptijd, de grondwaarde en de gebruikte discontovoet.
• Afkoop van de canon. Soms kan de canon voor een bepaalde periode of voor altijd worden afgekocht. De afkoopsom is meestal de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen, met een discontovoet.

Elke methode heeft voor- en nadelen en volgt uit de doelen van de gemeente en de lokale vastgoedmarkt. Canons en hun berekening zijn vaak onderwerp van debat, vooral vanwege de gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen.

Stappenplan: weten waar u aan toe bent bij optoppen

Optoppen kan eigenaren, woningcorporaties en beleggers helpen om bestaand vastgoed te verduurzamen. Erfpacht wordt daarbij vaak over het hoofd gezien, met onaangename verrassingen als gevolg. Breng erfpacht daarom vroeg in kaart. Dit stappenplan helpt u om niet verrast te worden.

1. Onderzoek het gemeentelijk beleid. Zoek op de website van de gemeente naar beleidsdocumenten over erfpacht en optoppen, zoals de nota grondbeleid of specifieke bouwreglementen.
2. Vraag informatie aan bij de gemeente. Neem contact op met de afdeling ruimtelijke ordening of erfpacht. Vraag naar de mogelijkheden en beperkingen voor optoppen, de procedures en de documenten die u moet indienen.
3. Laat de grondwaarde herberekenen. Vraag een onafhankelijke taxateur om de grondwaarde na optopping. Die bepaalt de nieuwe canon. Zorg dat de taxatie marktconform en actueel is.
4. Bereken de extra kosten. Vraag een schatting van de nieuwe canon op basis van de herberekende grondwaarde. Reken ook leges voor vergunningen, bouwkosten en een mogelijk hogere WOZ-waarde mee.
5. Spreek een erfpachtdeskundige. Plan een gesprek met een erfpachtdeskundige of juridisch adviseur die het beleid van uw gemeente kent. Bespreek de gevolgen van optoppen voor uw erfpachtcontract.
6. Vraag de vergunning aan. Verzamel alle stukken, inclusief de herberekende grondwaarde en de aangepaste canon, en dien de aanvraag voor de omgevingsvergunning in, met de plannen en de financiële gevolgen.
7. Overleg en bevestig. Overleg met de gemeente over de definitieve goedkeuring en eventuele bezwaren. Vraag een schriftelijke bevestiging van de nieuwe erfpachtvoorwaarden en de hoogte van de canon na optopping.

Advies aan gemeenten: optoppen stimuleren om de woningnood aan te pakken

Optoppen biedt een uitstekende gelegenheid voor verdichting en het opknappen van oude panden. Erfpachtopbrengsten, voor veel gemeenten een belangrijke inkomstenbron, kunnen daarin een sleutelrol spelen. Uit ons onderzoek blijkt dat optoppen duurder is dan nieuwbouw of renovatie. Die hogere kosten worden niet meegenomen in de berekening van de grondprijs, waardoor optoppen op erfpachtgrond in de meeste gevallen niet haalbaar is. Gemeenten kunnen op verschillende manieren ingrijpen om optoppen te versnellen.

Advies 1: neem risico's weg

Gemeenten kunnen in kansrijke optopgebieden risico's verminderen door bijvoorbeeld funderingsonderzoek en flora- en faunaonderzoek zelf uit te voeren. Minder risico compenseert voor ontwikkelaars een deel van de extra kosten van optoppen, en de onderzoeken helpen ook de verduurzaming van de bouw.

Advies 2: richt een duurzaamheidsfonds op

Een deel van de erfpachtopbrengsten kan naar een duurzaamheidsfonds. Dat fonds kan subsidie geven aan projecten die niet alleen optoppen maar ook verduurzamen: betere isolatie, zonnepanelen, regenwateropvang.

Advies 3: financiële prikkels voor duurzame ontwikkeling

Bied een lagere canon of fiscale voordelen aan ontwikkelaars en eigenaren die investeren in een groene optopping of in het verduurzamen van hun gebouw.

Advies 4: een realistische berekening van de grondwaarde

Neem bij de berekening van de grondwaarde de hogere bouwkosten van optoppen mee, en ook alle kosten voor de verkoop van de woningen en de belastingen.

Advies 5: een erfpachtloket voor optoppen

Richt een adviespunt in waar erfpachters terechtkunnen met vragen over hun situatie: de afkoop van erfpacht, de juridische gevolgen van een contractwijziging en wat een herontwikkeling voor hen betekent.

Advies 6: transparante communicatie

Zorg voor heldere informatie over de mogelijkheden en eisen van optoppen binnen het erfpachtstelsel: informatiesessies, uitgebreide webpagina's en een gemeentelijke helpdesk. Digitale hulpmiddelen zoals een online rekenhulp en een database met contractvoorwaarden helpen daarbij.

Advies 7: pas de erfpachtvoorwaarden aan

Herzie de voorwaarden zodat ze flexibeler omgaan met een verandering in het gebruik of de opbouw van het gebouw: minder vaak een canonherziening bij een structurele wijziging, of minder strikte voorwaarden voor het wijzigen van het gebouw.

Met deze adviezen kunnen gemeenten de drempels voor optoppen verlagen, de woningnood aanpakken en bijdragen aan een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Erfpacht in de provincie Zuid-Holland

Verschillende gemeenten in Zuid-Holland hanteren of hanteerden een erfpachtstelsel; beleid en praktijk veranderen in de loop van de tijd. Gemeenten gebruiken erfpacht als instrument om maatschappelijke, economische en ruimtelijke doelen te bereiken: het geeft langdurige zeggenschap over het grondgebruik. In de onderzochte gemeenten wordt de grondwaarde vastgesteld door onafhankelijke taxateurs.

De werking verschilt per gemeente. De ene gemeente werkt actief aan het omzetten van erfpacht naar vol eigendom, de andere heeft nog een actief stelsel en overweegt hervorming. Bij de meeste gemeenten gaat optoppen gepaard met hogere erfpachtlasten.

Bronnen

• Algemene erfpachtbepalingen 2012 (Delft)
• Erfpacht stelselwijziging (Den Haag)
• Gemeente Schiedam, erfpacht
• Nota Grondbeleid 2022-2025 (Delft)
• Nota Grondbeleid 2024, Op goede gronden (Dordrecht)
• Nota Rotterdams grondbeleid (2023)
• Nota grondbeleid gemeente Zoetermeer 2021, en de praatplaat grondbeleid 2021
• Algemene erfpachtvoorwaarden gemeente Zoetermeer 2022

Optoppen en erfpacht

Gratis als PDF. Wij vragen alleen uw naam, e-mailadres en rol.

Download (PDF)

Colofon

In opdracht van

Provincie Zuid-Holland

Auteurs

Levi Koppenhol, Thijs Müller, Younes El Ayadi

Uitgave

Creative City Solutions, rapport 2024-03

Vormgeving

Studio Weikamp Verstraten

Datum

juli 2024

Dit rapport bevat algemene informatie. Creative City Solutions BV heeft het met de grootst mogelijke zorg samengesteld, maar het is niet volledig en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Wat in uw situatie kan en moet, hangt af van het gebouw en de plek; laat u vooraf adviseren over de concrete mogelijkheden. Heeft u een aanvulling of verbetering, mail dan naar contact@creativecitysolutions.com.